Investir dans l'hôtellerie : résidences gérées, murs d'hôtels et fonds spécialisés
En 2017, l'hôtellerie figurait parmi les pistes mises en avant pour « investir et se rémunérer » : le tourisme en France repartait après les attentats de 2015-2016, les résidences de services se multipliaient et des fonds proposaient d'acheter des murs d'hôtels. Plusieurs portes d'entrée existent, très différentes par leurs risques et leur fiscalité. Cet article les décrit de façon générale, avec les évolutions intervenues depuis, notamment pour la location meublée.
Trois façons d'investir dans l'hôtellerie
1. Un logement en résidence gérée
Le particulier achète un appartement ou une chambre dans une résidence de tourisme, une résidence d'affaires ou une résidence de services, et le loue meublé à un exploitant par un bail commercial, généralement de neuf ans ou plus. L'exploitant gère les séjours et verse un loyer, fixe ou partiellement indexé sur le chiffre d'affaires. C'est le format le plus diffusé auprès des particuliers.
2. Les murs d'un hôtel
Un investisseur, souvent via une société, achète l'immeuble d'un hôtel et le loue à un exploitant, indépendant ou rattaché à une chaîne. Les montants en jeu réservent cette voie aux patrimoines importants ou aux opérations collectives.
3. Des fonds spécialisés
Certaines SCPI, sociétés civiles ou fonds de capital-investissement sont investis en tout ou partie dans l'hôtellerie, qu'il s'agisse des murs ou des fonds de commerce. L'épargnant détient alors des parts d'un portefeuille diversifié, avec les règles de liquidité et de frais propres à ce type de véhicule.
Ce qui faisait l'attrait du secteur
- Un loyer contractuel, présenté comme indépendant des aléas de la location saisonnière, puisque c'est l'exploitant qui supporte le remplissage.
- L'absence de gestion locative pour le propriétaire : pas de recherche de locataires, pas d'état des lieux, pas d'impayés individuels.
- Des avantages fiscaux : en 2017, l'achat d'un logement neuf dans certaines résidences de services pouvait ouvrir droit à la réduction d'impôt dite Censi-Bouvard, et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permettait d'amortir le bien et de réduire fortement l'imposition des loyers.
- La récupération de la TVA sur le prix d'achat, sous conditions, lorsque la résidence fournit des services para-hôteliers.
Les risques qui se sont matérialisés
Le principal risque de ces placements tient à l'exploitant. Si celui-ci connaît des difficultés, il peut demander une baisse des loyers, suspendre ses paiements ou faire l'objet d'une procédure collective. La crise sanitaire de 2020 l'a montré de façon brutale : avec la fermeture des établissements, de nombreux exploitants ont cessé de payer tout ou partie des loyers pendant plusieurs mois, invoquant la force majeure ou négociant des avenants. Des propriétaires de chambres en résidence ont ainsi vu disparaître une partie de leurs revenus, alors qu'ils remboursaient souvent un crédit.
D'autres risques sont propres au format :
- Le renouvellement du bail : à l'échéance, l'exploitant peut proposer un loyer plus bas ou partir, et trouver un repreneur pour une résidence entière n'est pas simple.
- Les travaux : selon la rédaction du bail, une partie des gros travaux peut rester à la charge des propriétaires.
- La revente : le marché secondaire de ces lots est étroit, et le prix dépend surtout de la solidité de l'exploitant et du loyer en cours, plus que de l'immobilier lui-même. Le prix d'achat dans le neuf intègre souvent des frais de commercialisation qui ne se retrouvent pas à la revente.
- La TVA : la TVA récupérée à l'achat peut devoir être en partie reversée si le bien cesse d'être exploité dans les conditions requises pendant la période de régularisation.
Un loyer « garanti » ne l'est que par l'exploitant. Avant d'acheter, regardez la solidité financière de la société d'exploitation, son historique, la rédaction du bail (indexation, clauses de travaux, de force majeure, de sortie) et l'état des autres résidences qu'elle gère.
Ce qui a changé dans la fiscalité depuis 2017
- Censi-Bouvard : la réduction d'impôt pour l'achat de logements neufs en résidence de services n'a pas été prolongée au-delà des acquisitions réalisées jusqu'à fin 2022.
- LMNP et plus-values : la loi de finances pour 2025 prévoit que les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente d'un logement loué meublé par un non-professionnel, ce qui alourdit l'imposition à la sortie. Des exceptions existent, notamment pour certaines résidences de services ; vérifiez le texte en vigueur.
- Micro-BIC des meublés de tourisme : une loi de novembre 2024 a abaissé les plafonds et les abattements du régime simplifié pour les meublés de tourisme, avec un traitement différent pour les meublés classés et non classés. Ces règles visent surtout la location saisonnière en direct, mais elles illustrent l'instabilité du cadre fiscal.
- Prélèvements sociaux et IFI : les revenus de location meublée non professionnelle supportent les prélèvements sociaux ; le bien entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière si le seuil est dépassé.
La fiscalité de la location meublée a été modifiée à plusieurs reprises depuis 2023 et fait l'objet de débats à chaque loi de finances. Les règles exactes, les dates d'application et les régimes transitoires doivent être vérifiés sur impots.gouv.fr ou le BOFiP au moment de l'investissement et de la revente.
Les questions à se poser
- Le projet tient-il sans avantage fiscal ? Calculez la rentabilité avec un loyer réduit et quelques mois de vacance.
- Qui est l'exploitant, depuis quand, avec quels comptes et quel taux de remplissage dans ses autres établissements ?
- Que dit le bail : durée ferme, indexation, répartition des travaux, clauses de sortie ?
- Quel est le prix au mètre carré, mis en regard du marché local hors résidence, et comment se revendent les lots existants ?
- Quelle part de votre patrimoine ce placement représentera-t-il, et pendant combien de temps ?
Cet article est une présentation générale. Il ne constitue ni une recommandation d'investissement, ni une analyse d'une offre particulière.
Sources
- impots.gouv.fr, espace particulier : location meublée non professionnelle, régimes micro-BIC et réel.
- service-public.fr, fiches pratiques sur les revenus de location meublée et les meublés de tourisme.
- BOFiP-Impôts, bofip.impots.gouv.fr : loueurs en meublé, réduction d'impôt Censi-Bouvard (article 199 sexvicies du CGI).
- Légifrance, Code général des impôts : articles 50-0, 150 VB et 199 sexvicies.
- Autorité des marchés financiers, espace épargnants : fonds immobiliers et capital-investissement.
