Immobilier de bureaux : pourquoi son rendement séduisait, et ce qu'il faut savoir depuis
Vers 2016 et 2017, l'immobilier d'entreprise, et les bureaux en particulier, était souvent présenté comme un placement au rendement « très attrayant » : alors que les fonds en euros et les obligations rapportaient de moins en moins, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) investies en bureaux distribuaient autour de 4 à 5 % par an. Ce discours a pris un coup sérieux avec la remontée des taux d'intérêt et l'essor du télétravail. Comprendre d'où venait ce rendement, et ce qui l'a fragilisé, aide à évaluer ce type de placement aujourd'hui.
D'où vient le rendement d'un immeuble de bureaux
Le revenu d'un immeuble de bureaux, ce sont les loyers versés par les entreprises locataires. Rapporté au prix d'achat, il donne un taux de rendement. Plusieurs mesures circulent, et elles ne disent pas la même chose :
- le rendement brut : loyers annuels divisés par le prix d'acquisition ;
- le rendement net : après charges non refacturables, travaux, vacance locative, frais de gestion et, pour un particulier, impôts ;
- le taux de distribution d'une SCPI : dividende versé dans l'année rapporté au prix de souscription, indicateur normalisé par l'association professionnelle du secteur, qui ne tient pas compte de l'évolution de la valeur de la part.
Le rendement total d'un placement immobilier combine les revenus et la variation de valeur du bien. Un taux de distribution de 5 % accompagné d'une baisse de 10 % du prix de la part se traduit, sur l'année, par une perte.
Pourquoi les bureaux séduisaient en 2016-2017
- L'écart avec les taux sans risque. Avec un emprunt d'État français à moins de 1 %, un rendement locatif de 4 % paraissait très confortable. Cet écart, la « prime de risque » de l'immobilier, était historiquement élevé.
- Des baux longs. En France, le bail commercial dure en principe neuf ans, avec des facultés de sortie triennales pour le locataire, et les baux de bureaux prévoient souvent des périodes fermes plus longues. Cela donne une visibilité sur les revenus.
- Une mutualisation accessible. Les SCPI permettent d'investir quelques milliers d'euros dans un parc de dizaines d'immeubles et de locataires, sans gestion à assumer, éventuellement à crédit ou dans un contrat d'assurance-vie.
- Un marché en hausse. La baisse continue des taux faisait monter la valeur des immeubles, ce qui venait s'ajouter aux loyers.
Ce qui a changé depuis 2022
Deux chocs ont touché le marché des bureaux. Le premier est structurel : la généralisation partielle du télétravail après 2020 a conduit de nombreuses entreprises à réduire leurs surfaces ou à se regrouper dans des immeubles récents, bien situés et performants sur le plan énergétique. Les bureaux anciens, en périphérie ou mal desservis, ont vu leur vacance augmenter.
Le second est financier : la remontée rapide des taux d'intérêt à partir de 2022 a réduit l'écart avec les placements sans risque et fait baisser la valeur des immeubles. Plusieurs SCPI ont diminué le prix de leurs parts en 2023 et 2024, parfois fortement, et certaines ont connu des files d'attente de retraits, les associés souhaitant sortir étant plus nombreux que les nouveaux souscripteurs. L'Autorité des marchés financiers a rappelé à cette occasion que le capital investi en SCPI n'est pas garanti et que la revente des parts n'est pas assurée.
Liquidité : dans une SCPI à capital variable, le retrait d'un associé n'est possible que s'il est compensé par des souscriptions ou, sous conditions, par un fonds de remboursement. En cas de déséquilibre, l'attente peut durer des mois, voire plus.
Bureaux en direct, SCPI, OPCI : les différences
| Mode de détention | Avantages | Limites |
|---|---|---|
| Local de bureaux en direct | Maîtrise du bien et du locataire ; levier du crédit | Ticket élevé ; risque concentré sur un seul locataire ; gestion du bail commercial ; vacance parfois longue |
| SCPI de bureaux | Mutualisation ; gestion déléguée ; ticket modéré | Frais de souscription souvent de 8 à 12 % ; liquidité non garantie ; valeur de part variable |
| OPCI grand public, SCI en unités de compte | Une part d'actifs financiers plus liquides ; accessible en assurance-vie | Volatilité liée aux actifs financiers ; frais ; possibilité de suspension des rachats dans certains cas |
La fiscalité, en bref
- Les loyers perçus via une SCPI détenue en direct sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux ; la part de revenus issue d'immeubles situés à l'étranger suit des règles particulières selon les conventions fiscales.
- Les parts de SCPI entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, pour leur fraction représentative d'immobilier, si le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros.
- Logées dans un contrat d'assurance-vie, les unités de compte immobilières suivent la fiscalité du contrat, mais restent prises en compte pour l'IFI dans leur fraction immobilière.
- Les plus-values de cession relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements pour durée de détention.
Les questions à se poser
- Quelle part de mon patrimoine suis-je prêt à immobiliser pendant au moins huit à dix ans, durée généralement recommandée par les sociétés de gestion elles-mêmes ?
- Quels immeubles exactement ? Localisation, âge et performance énergétique du parc, taux d'occupation, poids des principaux locataires, endettement du fonds : ces informations figurent dans les bulletins et rapports annuels.
- Quels frais ? Souscription, gestion, cession, et l'effet de ces frais sur le rendement réel.
- Quelle sortie ? Conditions de retrait ou de cession, état du marché secondaire, existence d'un fonds de remboursement.
Le rendement passé d'une SCPI ou d'un immeuble ne préjuge pas de ses rendements futurs. Cet article ne recommande aucun produit ; avant de souscrire, lisez le document d'informations clés et vérifiez que la société de gestion est agréée par l'AMF.
Sources
- Autorité des marchés financiers, espace épargnants : SCPI, OPCI, liquidité et risques de l'immobilier non coté.
- Autorité des marchés financiers, base GECO : sociétés de gestion agréées et documents des fonds.
- impots.gouv.fr, espace particulier : revenus fonciers, IFI, plus-values immobilières.
- service-public.fr, entreprendre.service-public.fr : le bail commercial (durée, résiliation triennale).
- Légifrance, Code monétaire et financier : articles L214-86 et suivants (SCPI).
